Spezifische Fälle

Der Besteller einer Bauarbeit ist oft nicht gleichzeitig der Grundeigentümer der jeweiligen Bauparzelle. Zum Beispiel kann der Besteller der Mieter der Liegenschaft sein oder es ist nach getaner Arbeit zu einer Handänderung gekommen. Die Rechtsstellung des Handwerkers wird dadurch nicht beeinflusst. Sein Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts richtet sich stets gegen den jeweiligen Grundeigentümer. Dies hat zur Folge, dass auch ein Grundeigentümer, der nicht Besteller der jeweiligen Arbeit war, mit dem Bauhandwerkerpfandrecht konfrontiert werden kann. So will man die Handwerker schützen und insbesondere verhindern, dass es zu Kettenkonkursen im Bauwesen kommt, wie dies in den 1980/90er Jahren der Fall war.

Dies gilt auch, wenn ein Grundstück nach Ende der Arbeit den Eigentümer wechselt. Der Anspruch auf Eintragung besteht in diesem Fall gegen den neuen Eigentümer, auch wenn dieser dem Handwerker keinen Auftrag erteilt hatte.

Wechselt das Grundstück den Eigentümer während eines laufenden Verfahrens, so hat dies auf das laufende Verfahren keinen Einfluss. Es erfolgt kein Parteiwechsel. Der Erwerber des Grundstücks muss sich den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts gefallen lassen, ohne dass er am diesbezüglichen Verfahren beteiligt gewesen ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts hat ein Subunternehmer (Handwerker) selbst dann einen Anspruch auf Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts, wenn der Grundeigentümer den Total- oder Generalunternehmer bereits bezahlt hat (und jener den Subunternehmer – z.B. infolge Konkurses – nicht befriedigt hat). Heutzutage werden viele Bauwillige die Dienstleistungen eines Generalunternehmers in Anspruch nehmen, welcher für die zukünftigen Eigentümer die Bauleitung übernimmt, Offerten einholt und den Bau begleitet. Verspricht dieser ein schlüsselfertiges Haus und übernimmt auch alle architektonischen und planerischen Leistungen, spricht man von einem Totalunternehmervertrag.

Für den Bauherrn/resp. den Grundeigentümer besteht deshalb das Risiko, dass er zweimal bezahlen muss. Vor diesem Risiko kann man sich als Bauherr/Grundeigentümer nur begrenzt schützen.

Wir empfehlen ihnen deshalb vor einem grösseren Bauprojekt die Verträge mit Ihrem Total- oder Generalunternehmer stets einem versierten Fachmann überprüfen zu lassen, welcher Sie beraten kann, wie sich dieses Doppelzahlungsrisiko möglichst vermeiden lässt. Es empfiehlt sich sicherlich auch nur mit renommierten, solventen und seriösen General- bzw. Total-unternehmer zusammenzuarbeiten.

Sie als Grundeigentümer können versuchen, mit dem General- oder Totalunternehmer besondere Zahlungsmodalitäten zu vereinbaren, welche sie vor dem Risiko der Doppelzahlung schützen. Eine solche Lösung ist jedoch stets von der Zustimmung des General- oder Totalunternehmers abhängig.

Weitere Möglichkeiten um eine Doppelzahlung zu vermeiden, wären in etwa – grob skizziert – die folgenden:

• Verträge, wonach der Grundeigentümer den General- oder Totalunternehmer erst bezahlt, wenn dieser seinerseits nachweist, dass er die Subunternehmer bezahlt hat.
• Verträge, wonach der Grundeigentümer die Subunternehmer direkt bezahlt. Dies hat jedoch den Nachteil, dass der Zahlungsverkehr (und entsprechende administrative Arbeiten) beim Ihnen, dem Grundeigentümer, liegen.
• Verträge, wonach die Zahlungen an die Subunternehmer durch einen Dritten (Bank oder Treuhänder) ausgelöst werden.
• Verträge, wonach der Grundeigentümer erst nach Ende der Bauarbeiten und nach Ablauf der Eintragungsfrist den General- bzw. Totalunternehmer vollständig bezahlt (Rückbehalt). Ähnlich wirkt eine Einzahlung auf ein Sperrkonto, welches er nach Ablauf der Eintragungsfristen freigegeben würde.